Nach § 23 EStG sind Gewinne aus Spekulationsgeschäften zu versteuern. Gewinne aus Grundstücksverkäufen werden dann besteuert, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zur eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auf die Einhaltung dieser Vorgabe zwecks Vermeidung der Spekulationssteuer sollte im Fall eines Verkaufs eines Grundstücks bzw. eines Hauses oder einer Wohnung dringend geachtet werden. Das FG Hamburg hat sich aktuell mit einem derartigen Fall auseinandergesetzt (FG Hamburg. Bschl. v. 30.11.2017 – 3 V90/17). Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren setzt voraus, dass sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über das gesamte mittlere Jahr erstreckt, während im Jahr der Veräußerung sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung die Eigennützig nicht während des gesamten Kalenderjahres gegeben sein muss.
Beide Finanzgerichte, BFH und das FG Hamburg, knüpfen an den Gesetzeswortlaut an und kommen zu dem gleichen Ergebnis.
§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG verlangt vom Gesetzeswortlaut her eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Nach dem BFH Urteil vom 27.06.2017 ist das dann der Fall, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – voll auszufüllen. Der BFH führt ausdrücklich aus, dass sich die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über das gesamte mittlere Jahr erstrecken muss, während im Jahr der Veräußerung sowie im zweiten Jahr vor der Veräußerung die Eigennutzung nicht die ganzen Kalenderjahre ausfüllen muss.
In dem durch das FG Hamburg entschiedenen Fall wurde die Wohnung im mittleren Kalenderjahr nicht durchgehend für eigene Wohnzwecke genutzt, sondern teilweise fremdvermietet, so dass damit ein zusammenhängender Zeitraum i.S.d. Rechtsprechung des BFH nicht vorlag. Im konkreten Fall wurde die Steuerbefreiung deshalb nicht gewährt.
Es lohnt sich deshalb, bei dem Verkauf einer selbstbewohnten Immobilie die Nutzung der letzten drei Jahre vor dem Verkauf genau zu analysieren und unter Umständen mit dem Verkauf zu warten, bis die Voraussetzungen für die drei Jahre vor dem Verkauf vorliegen.
